关于鹏博士 限售流通股的问题

一、关于鹏博士 限售流通股的问题

本人也在做鹏博士，谈一点个人看法。

相信经常作鹏博士的人应该比较清楚公司的基本面，鹏博士从以钢铁为主转向电信、网络技术、媒体为主。虽然目前的市盈率高达40，但按照机构对它作的预测，每股收益08年约为0.7元，09年约为1元，按照7月8日收盘价，对应的动态市盈率08年为20多，09年不到15。

很显然，公司是高成长型。从财务指标也可以看出来，公司的总资产增长和净资产增长都呈数倍的速度增长。而且这种增长不同于某些靠投资金融赚钱的公司不具有可持续性，鹏博士的增长都集中在主营业务上。

再从概念上说，鹏博士是地地道道的奥运概念，仅“平安北京”安保监控项目就能为公司带来1.5亿的营业额。同时公司还在北京的媒体、网络、有线等多方面扩展。同为奥运概念的北京旅游近期遭到爆炒，基本面却没有因此改变，反而巨幅亏损。可以说北京旅游是显性的奥运概念，而鹏博士是隐性的奥运概念，但却是实在受益的高成长性公司。

既有题材又有基本面支持，同时具备高成长性，如果我是大股东，肯定是不会轻易出售股票的，除非资金困难。所以我想这可能是流通股限售解除，而没有遭到大幅减持的原因。

反过来看，第一大股东深圳鹏博的大幅减持，也正是出于资金的考虑。深圳鹏博出售股票是为了获得现金，用来剥离程度鹏博士的钢铁资产，其中一部现金实际上为成都三益钢信链铁偿还对成都鹏博士的债务，即现金又回到了成都鹏博士那里。这部分现金对于快速扩张的鹏博士应该还是很重要的（公司近期有多次收购活动，比如北京地铁民用通讯、多伦传媒）。因为从公司财务指标看公司的每股经营活动现金流量和每股现金流量均为负值，尤其是后者说明公司可能会面临资金链紧张。这是鹏博士美中不足的地方。但也是深圳鹏博减持变现的原因，通过现金支持成都鹏博士的扩长。这一点，和那些图蝇头滑没孙小利急于获得现金的减持有着根本性的不同。

罗嗦了这么多，实际上是想说，似乎没有理由支持大股东减持，同时大股东对公司也是很负责任的。在这种背景下，以及公司股价超跌，似乎也足以支撑主力做多。

主力在7月7日之前，在12.5元左右不断搜集筹码，7月7日主力在13.6-13.8之间拿到筹码，7月8日在14.5元左右拿到筹码。本来7月8日有望再次涨停，但是几天来换手率明察毕显不足，5日换手才9%，所以没有封住涨停也是很正常的，没有哪个主力会笨到为他人做嫁衣裳。7月8日，6%得换手对以后股价的上涨是个好事情。

从技术面看，鹏博士的上升通道保持良好，5日、10日、20日均线的黄金交叉点业已确立，股价还有一定上涨空间。

但是也要看到，从6月18日10.3元触底以来，股价已经上涨了40%，前期有相当多的获利盘，继续跟进存在一定风险。尤其是深圳鹏博6月24日曾经以12元出售了8.3万手股票，这一接手机构也已经获利25%。对日后的上涨产生一定的利空影响。

总的建议，从技术上看，短期仍存在上涨空间，至于上涨幅度只有主力知道，但是也存在一定风险！我个人是在12元左右建仓的，将其作为长期投资品种。

[个人意见，仅供参考，证券投资有风险，操作须谨慎！]

二、高江做什么行业的?鹏博士副总经理

高江先生：1965年出生，1985年毕业于上海铁道学院电信系，后获北京邮电大学和法国雷恩高等商学院工商管理博士学位；乱激1985年至2001年，供职于昆明铁路局；2001年至2004年，担任中铁寻呼有限公司总经昌陪禅理；2004年至2016年，先后供职于中国移动铁通公司和民航数据通信有限公司；2016年11月加入公司，担任集耐尘团首席战略官（CSO），同时兼任全球网络资源及运营管理事业部总经理。2017年6月至今，任公司副总经理。

三、“新经济”浪潮引爆资产类投资：一线城市商办市场回暖 区域分化

“新经济”和另类投资，正在推动国内一线城市商办地产市场的回暖与升温。

一线城市商办市场经历调整期后，2021年慧伍开始出现拐点，并有持续升温的态势。2021年，中国商业地产交易总额达人民币2253亿元，其中物流和生命科学项目在机构投资者的愿望清单中占据重要地位。最近的案例是，一直以来专注于商业地产投资的凯德集团，在2021年年底以17亿元收购物流地产资产包。

凯德投资（中国）首席执行官潘子翔透露，凯德布局新经济产业，是为了持续扩大管理资产规模。

一线城市商办市场的强势回暖，得益于多元化的租户类型，有效降低了空置率，并在有大量供应的市场环境下支撑租金增长，在非中央商务区表现尤为明显。

回暖的同时，市场分化也显而易见。虽然办公楼资产继续主导一线城市市场的交肆碧槐易量，但非核心区大量的新增供应也促成了投资的分化。

总体而言，上海仍处于中国商业地产投资市场的前列，其总交易量约占全国的一半。凭借优良的营商环境、强劲的市场需求以及投资者对稳定收益率的偏好，上海将继续受到投资市场的青睐。展望2022年，投资机构将更加细分化，对于最大化资产价值的能力将成为未来收购的关键。

回暖

一线城市商办市场的回暖有多重因素。

首先，供需两旺。除了供应量大增，一线城市在过去一年的吸纳量也创下新高。比如，北京商办写字楼全年净吸纳量达109.4万平方米，创历史新高；全年空置率17.1%，除王府井因租户整合面积腾退，以及中关村、望京、通州及石景山等区域受新增供应影响空置率上升外，其余主要商务区空置率均出现不同程度的下降。全年在强劲需求的推动下，空置率同比下降0.8个百分点。

一个事实是，一线城市在疫情期间受抑制或延迟的需求在今年得以充分释放，北京TMT和行业合计贡献全年新租需求的60%，其中超六成来自头部企业。

在投资市场，北京全年成交总额超过600亿元，市场活跃度和流动性持续提升，第四季度主要成交有乐融大厦和鹏博士的两个数据中心项目。

仲量联行华东区投资与资本市场部总监孙翎指出，2021 年下半年，上海商办市场的投资者对于另类投资项目的关注度提升。比如上海的张江板块在过去一年中，凭借有利的市场条件和子市场强大的集群效应，共有六个资产交易。买家主要来自本地和国际机构投资者，包括终端用户和保险公司。

其次，在发展数字经济的时代背景下，高新技术头部企业的扩张需求成为办公楼市场去化的主要动力之一。在深圳，大宗交易市场成交总额突破两百亿元，主要买家为科技企业主，主导带动资产型交易。科技板块位列需求榜首，新租赁需求占比为47.8%，其中9成以上来自科技互联网企业，其次是金融板块。

纵观深圳办公楼市场，在TMT与金融双核驱动和各行业多层次发展的基础下，2021年净吸纳量超130万平方米，达2020年的两倍以上。

最后，是境外资本活跃度的反弹。2021年商业地产投资市场整体回暖，北京全年大宗成交总额超600亿元，该水平为过去五年第二高值，仅次于疫情前2019年的800亿元。大宗交易活跃度较去年有了明显提升，共录得近60笔成交，成交总额较去年上提35%。办公物业投资热度不减，全年成交占比约56%，成交金额最高案例为二季度以90.6亿元出售的SK大厦。知名案例还包括博枫（Brookfield）收购悦荟万科广裂友场。

仲量联行中国区投资及资本市场业务负责人庞树东表示，后疫情时代，北京商业地产投资市场活跃度和流动性都得到显著提升。2021年底，仍有多个交易处于谈判阶段。北京强劲的基本面增强了资本信心，预计2022年将有更多优质物业进入市场，市场交易将更为活跃。

值得关注的是，房企融资渐趋迫切的当下，更多优质投资机会将释放到市场，给资本提供了更多收并购的机会。

世邦魏理仕深圳投资及资本市场部负责人古振鹏指出，受新增供应持续高位及宏观政策调整对部分开发商资金流转的影响，预计未来一年市场整体出售的写字楼项目会增加。从需求端来看，一方面，投资者一直在积极关注深圳写字楼市场以寻求价格合适的项目；另一方面得益于多重政策利好、链接国内外市场的城市发展平台以及良好的科技产业生态链，深圳不断吸引着大量的写字楼自用型买家前来投资。随着市场上可售物业的增多，预计写字楼成交价格的谈判空间将在一定程度上变大，从而吸引包括自用买家和投资型买家在内的购买需求。

正如世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人纪刚所指，投资者日益关注交易标的当前的租金回报水平与现金收入，并对项目运营方的资管能力提出更高要求。

此外，公募REITs的稳步推进将为以研发办公为主体的产业园区、仓储物流、数据中心和长租公寓等领域资产提供更多的融资和退出渠道，有望在2022年得到更多投资者的关注。

分化

同样都是增量的市场供应，一线城市的新增供应水平、市场空置率、租金水平却出现了明显分化。

新增供应方面，与其他三个城市的增长趋势不一样的是，广州2022年虽有约74万平方米的优质写字楼投入市场，但较2021年减少21%。

空置率方面，仲量联行数据显示，北京以内资TMT行业为主力的强劲市场需求推动项目快速去化，整体市场空置率已恢复至2019年末疫情前的水平。而广州空置水平被推升至五年以来的新高。年末整体空置率达到11.9%，同比上升2.9个百分比。

租金方面，北京全市和五大核心商圈租金水平均延续了三季度的上升趋势，恢复至去年同期水平，分别为每月每平方米人民币337.6元和389.4元，环比上升1.7%和1.2%。但部分区域如燕莎、奥体及东二环仍有下行压力。

在上海，业主对市场信心增强，进而推动租金持续上升。2021年第四季度中央商务区租金环比小幅上涨1.0%，同比增长1.7%。全年活跃的租赁需求推动浦西中央商务区整体租金同比增长3.3%，而浦东中央商务区租金全年保持平稳，非中央商务区市场租金同比增长6.4% 。前滩等板块租金表现尤为抢眼。

但在2021年四季度，广州商办写字楼租金环比下降0.7%，同比下跌1.2%。不过，平均租金在第四季度开始止跌回稳。

值得一提的是，由于ESG被广泛关注，租户对绿色楼宇的需求攀升。2020年,57%的受访企业倾向选择绿色楼宇。到了2021年，该占比上升至93%，而有 17% 的受访企业认为是否是绿色楼宇将直接影响租赁决策。

世邦魏理仕研究数据显示，在全国主要的一二线城市，LEED 认证楼宇的年去化速率在疫情暴发后的四个季度较疫情前四个季度上升2.3 个百分点，而非LEED认证的楼宇则下降了1个百分点。世邦魏理仕认为，随着更多租户推行ESG 计划，绿色楼宇的吸引力将进一步提升。以上海为例，绿色认证写字楼的租金比没有认证的高出20%。

2022年一线城市市场将持续放量。世邦魏理仕华北区顾问及交易服务办公楼租户部负责人张冀苏认为，短期看，随着疫情期间被抑制的需求释放完毕和新增供应回落，2022年净吸纳量预计有所回落，但仍高于历史平均水平。在“十四五”规划推动下，数字经济、高精尖产业和现代服务业的大力发展将推动市场需求多元化，注入来自新经济、新赛道的新力量。供需回归均衡之下，预计明年整体市场租金将会企稳，但个别子市场受新增供应集中影响，租金仍有下行压力。

在整体市场的波动性和不确定性下，一线城市的办公物业持续成为投资者的偏好。在大宗交易中，北京、上海投资型买家为主，广州、深圳则以自用型买家为主。

综合戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕等多家机构的观点来看，短期内，金融服务业、科技、生命医学等仍将是市场需求的主要驱动力。展望2022年，一线城市甲级办公楼市场将继续受益于金融、科技、专业服务、零售等行业活跃的表现。尤其在上海，生命科学行业以及不断升级的制造贸易类企业或将成为新的需求增长点。

先进制造业和新零售业等新经济行业将进一步拉动整体需求，同时总部企业将在非中央商务区寻求独栋办公楼整租或投资机会。租金在短期内有望持续增长，但预测未来大量供应将制约租金增速，甚至带出下行压力。